לפעמים קורים מצבים לא נעימים שבהם בעל דירה מעוניין לפנות את השוכר שלו ולסיים את החוזה, אך יש סוג אחד של דיירים שקשה במיוחד לפנות בשל ההגנה המשפטית שלהם, ואלו הם דיירים מוגנים. מהי ההגדרה של דייר מוגן, והאם יש בכל זאת אפשרות לפנות אותם במידת הצורך? את כל הפרטים החשובים בנושא תוכלו למצוא במאמר שלפניכם.
מהי ההגדרה של דייר מוגן?
דייר מוגן הוא שוכר דירה שיש לו זכויות הכתובות בחוק הגנת הדייר (תשל"ב-1972). אדם נחשב דייר מוגן אם הוא מחזיק בדירה תמורת דמי מפתח – חוזה המשלב רכישת דירה והשכרתה. בחוזה הזה השוכר משלם באופן חד פעמי סכום נכבד משווי הדירה (בין שליש לחצי משוויה), והתשלום הזה מקנה לו זכויות:
- הדייר המוגן עדיין צריך לשלם שכירות חודשית, אך הסכום שלה נמוך מאוד וקצב עלייתו איטי מאוד
- השוכר יכול להשתמש בדירה למגורים או למטרות עסקיות, והמשכיר מנוע מלמכור את הדירה או להשכיר אותה למישהו אחר
- השוכר רשאי לחיות בדירה זו עד סוף ימיו מבלי שיפנו אותו ממנה, ואם בני המשפחה שלו שהו עימו בדירה – הם מקבלים הגדרה של דייר מוגן בעצמם
עם זאת, הזכויות של הדייר המוגן והגנתו עדיין יכולות להתבטל אם התנאים לפינוי דייר מוגן מתקימיים. לשם כך יש להכיר את חובותיו של הדייר המוגן, ומה קורה אם הוא אינו עומד בהן:
מצבים שבהם אפשר לפנות דייר מוגן מהדירה
לצד הזכויות שדייר מוגן מקבל על הדירה ועל שהותו בה, יש כמה חובות שהוא צריך למלא:
- עמידה בכל התנאים של חוזה השכירות שנחתם לפני כניסתו לדירה
- תשלום דמי שכירות חודשיים בזמן
- איסור בנייה ושיפוץ בלי אישור של הבעלים
- חובת תיקונים פנימיים בדירה במידת הצורך ותשלום עלויות על תחזוקת הדירה השוטפת
אם הדייר המוגן אינו עומד בתנאי החוזה שלו, או שהוא מפר את אחת מחובותיו כדייר מוגן, ייתכן שתוסר הגנתו מפינוי ותהיה לבעל הדירה עילה לפנות אותו מהדירה. כמו כן, אם השוכר נוטש את הנכס, כלומר הפסיק לגור בדירה למשך זמן ממושך (אפילו אם מדובר במקרה רפואי), הוא עלול לאבד את זכויותיו כדייר מוגן ובעל הדירה יוכל לפנותו.
פרט לחובות אלו, יש כמה נסיבות שבהן תהיה לבעל הדירה זכות לפנות את הדייר המוגן:
- הסכם פינוי – בעל הדירה יכול להגיע להסכם עם הדייר המוגן שבו הדייר מקבל פיצוי (בדרך כלל כספי) על הסכמתו לעזוב את הדירה
- פינוי הדירה לשם בניית דירה חדשה – במקרים שבהם יש עניין להרוס את הדירה או את הבניין כולו למטרת בנייה חדשה, למשל דירות הנהרסות במסגרת פרויקט פינוי בינוי, בעל הדירה צריך לקבל את האישור לבנייה החדשה זו, ורק לאחר מכן הוא יוכל להשתמש בו כדי לפנות באופן חוקי את הדייר המוגן מהדירה. גם במקרה הזה הדייר המוגן יקבל פיצוי, בין אם פיצוי כספי או סידור מגורים חלופי.
- פינוי דייר מוגן מעסק – יש גם עסקים שמושכרים בדמי מפתח, והשוכרים שלהם מוגדרים גם הם דיירים מוגנים. בדרך כלל מדובר בעסקים הנמצאים בבניינים ישנים שאינם עומדים בסטנדרט הבנייה והבטיחות של ימינו, ופינוי של דיירים מוגנים מעסק כזה קורה משום שיש צורך בטיחותי לפנות אותם או שהשטח נמכר למדינה וכעת היא מפקיעה אותו כדי להשתמש בו לצרכיה.
סיכום
דייר מוגן הוא מי שרכש דירה בדמי מפתח, השווים בין שליש לחצי משווי הדירה בדרך כלל, ויש לו זכויות המגינות עליו מפינוי שלו מהדירה. לצד הזכויות שלו, הדייר המוגן מחויב לעמוד בחובותיו, כמו עמידה בתנאי החוזה שנחתם עם בעל הדירה, תשלום שכירות בזמן ועוד. אי עמידה בחובות, לצד מקרים כמו פינוי הדירה או הבניין למטרות בנייה חדשה, מקנים לבעל הדירה זכות לפנות את הדייר המוגן מהדירה.
